Louer à l'année ou en meublé de tourisme à Toulon : ce que le choix change pour le propriétaire

Le meublé de tourisme a longtemps été le choix évident sur le littoral.

Il l'est beaucoup moins depuis 2025. L'avantage fiscal qui en faisait l'intérêt a été divisé par deux pour les biens classés, et il a purement disparu pour les biens non classés, désormais traités comme une location vide.

S'y ajoutent une déclaration obligatoire, un classement énergétique minimum pour continuer à louer, et une charge de gestion sans commune mesure.

La location à l'année rapporte moins brut, mais l'écart net s'est considérablement resserré.

Sur le littoral varois, la question revient à chaque acquisition : je loue à l'année, ou je fais de la location saisonnière ?

Pendant des années, le calcul penchait franchement du côté du meublé de tourisme. Des loyers à la nuitée trois à quatre fois supérieurs au prorata d'un loyer mensuel, et surtout un régime fiscal très favorable.

Deux textes ont changé la donne : la loi de finances pour 2024, puis la loi du 19 novembre 2024 dite loi Le Meur, qui a resserré à la fois la fiscalité et les obligations.

Voici où en est le calcul aujourd'hui, poste par poste :

La fiscalité a basculé en faveur de la location à l'année

C'est le changement le plus important, et le moins connu. Pour les revenus perçus à partir du 1er janvier 2025, déclarés en 2026, les règles du régime simplifié dit micro sont les suivantes :

• Meublé de tourisme non classé : abattement de 30 %, plafond de 15 000 € de recettes annuelles
• Meublé de tourisme classé et chambres d'hôtes : abattement de 50 %, plafond de 77 700 €
• Location meublée à l'année : abattement de 50 %, plafond de 77 700 €
• Location vide : abattement de 30 %, plafond de 15 000 €

Si vous faites le calcul, un meublé de tourisme non classé est désormais traité exactement comme une location vide. Il bénéficiait auparavant d'un abattement de 71 % et d'un plafond de 188 700 €. L'avantage fiscal qui justifiait à lui seul beaucoup de projets saisonniers a disparu.

Autre conséquence, contre-intuitive : le régime le plus favorable aujourd'hui est celui de la location meublée à l'année, à égalité avec le meublé de tourisme classé.

Louer meublé à un locataire qui reste douze mois donne le même traitement fiscal que le saisonnier classé, sans aucune de ses contraintes.

Le classement du meublé de tourisme devient donc décisif si l'on choisit le saisonnier. Il s'obtient auprès d'un organisme accrédité, il est valable cinq ans, et il fait la différence entre 30 et 50 % d'abattement.

Dernier point à ne pas manquer : au-delà des plafonds, on bascule au régime réel, qui n'est pas forcément défavorable puisqu'il permet de déduire les charges réelles et l'amortissement du bien. Ce basculement mérite un calcul, pas une inquiétude.

Ce qu'il faut déclarer avant de louer en meublé de tourisme

La location saisonnière n'est plus une activité informelle. Depuis la loi du 19 novembre 2024, toute location de meublé de tourisme doit faire l'objet d'une déclaration, y compris lorsqu'il s'agit d'une résidence principale.

Cette déclaration s'effectue en ligne sur le téléservice declaloc.fr. Elle est obligatoire pour toute location hors résidence principale.

Deux points à vérifier auprès de la mairie de Toulon avant de vous lancer, parce qu'ils relèvent d'une décision communale qui peut évoluer :

• L'autorisation de changement d'usage : certaines communes l'imposent pour transformer un logement d'habitation en meublé de tourisme, parfois avec une obligation de compensation, c'est-à-dire de remettre une surface équivalente sur le marché locatif classique.
• Le nombre de jours autorisés pour une résidence principale : la limite nationale est de 120 jours par an, mais une commune peut l'abaisser jusqu'à 90 jours par délibération motivée

Ces vérifications ne sont pas une formalité, louer sans autorisation de changement d'usage quand elle est exigée expose à une amende pouvant atteindre 100 000 €, assortie d'une possible remise en état et d'une astreinte.

Le classement énergétique conditionne désormais le droit de louer en saisonnier

Le meublé de tourisme n'échappe plus aux règles de performance énergétique, et le calendrier est plus exigeant que celui de la location classique.

• Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G ne peuvent plus être loués en meublé de tourisme

• À partir du 1er janvier 2028, ce sera au tour des logements classés F

• À partir du 1er janvier 2034, seuls les logements classés de A à D resteront autorisés

Cette dernière échéance est la plus lourde, elle exclura des logements classés E qui constituent une part importante du parc ancien toulonnais. Et à compter de 2034, le maire pourra exiger la production du diagnostic, sous peine d'une astreinte de 100 € par jour et d'une amende pouvant atteindre 5 000 €.

Là où une autorisation de changement d'usage est exigée, le diagnostic doit par ailleurs déjà afficher une classe comprise entre A et E pour l'obtenir, et entre A et D à partir de 2034.

Autrement dit : un bien ancien mal isolé peut rester louable à l'année pendant des années encore, alors qu'il sera exclu du saisonnier bien plus tôt. C'est un paramètre à intégrer avant d'acheter, pas après.

Rendement brut, rendement net : le calcul que peu de propriétaires font à Toulon (et ailleurs)

Le saisonnier affiche des nuitées spectaculaires, le rendement se juge pourtant sur ce qui reste à la fin de l'année, et l'écart entre les deux est considérable.

Ce qui se retire d'un revenu saisonnier et qui n'existe pas, ou beaucoup moins, en location à l'année :

• La saisonnalité : sur le littoral varois, la haute saison représente une fraction de l'année. Le reste se loue mal
• Les commissions de plateformes prélevées sur chaque réservation
• Le ménage entre deux séjours, la blanchisserie et les consommables
• Les charges d'énergie et d'eau, qui restent à votre charge et non à celle du locataire
• L'usure accélérée du mobilier et de l'électroménager, et son remplacement
• La cotisation foncière des entreprises, puisque l'activité relève des bénéfices industriels et commerciaux
• La taxe de séjour, à collecter et à reverser
• L'assurance, qui doit couvrir une activité de location de courte durée

En location à l'année, la plupart de ces postes disparaissent. Les charges courantes sont supportées par le locataire, le mobilier n'existe pas en location vide, et il n'y a ni commission par séjour ni ménage à répétition.

Le résultat dépend évidemment du bien et de son emplacement, mais l'ordre de grandeur est stable. Le saisonnier conserve un avantage brut, largement entamé une fois ces postes déduits, et désormais amputé de son avantage fiscal quand le bien n'est pas classé.

Quelle est la différence entre location courte durée vs location à l'année à Toulon ?

C'est le paramètre que les calculs de rentabilité oublient toujours, parce qu'il ne se chiffre pas facilement.

Une location à l'année demande de l'attention à trois moments : la mise en location, la révision annuelle du loyer, et le départ du locataire. Entre les deux, il ne se passe généralement rien.

Un meublé de tourisme, c'est un flux continu : gestion du calendrier et des tarifs, réponses aux demandes, remises de clés, ménage à organiser, linge, incidents, avis à traiter, et une saisonnalité qui concentre tout sur quelques semaines.

Beaucoup de propriétaires confient cette partie à une conciergerie, ce qui règle la question du temps mais ajoute une commission au calcul précédent.

Il ne s'agit pas de dire qu'un mode est meilleur que l'autre, il s'agit de compter le temps dans le rendement, parce qu'il en fait partie.

Trois questions pour trancher :

Votre bien peut-il être classé ? Si oui, le saisonnier conserve son intérêt fiscal, avec 50 % d'abattement. Si non, le meublé de tourisme est désormais traité comme une location vide, et l'essentiel de son avantage disparaît.

Quelle est sa classe énergétique ? Un bien classé E ou F sera exclu du saisonnier bien avant de l'être de la location à l'année. Cette échéance se prépare à l'achat.

Combien de temps voulez-vous y consacrer ? Si la réponse est "le moins possible", la question du mode de location est déjà tranchée, ou bien il faut intégrer le coût d'une conciergerie dans le calcul.

Un dernier point mérite d'être posé franchement : la location à l'année produit un revenu régulier, prévisible, et sécurisable par une garantie contre les loyers impayés. Le saisonnier produit un revenu concentré et variable, qu'aucune garantie ne couvre. À rendement net comparable, ce ne sont pas les mêmes risques.

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