Diagnostics obligatoires pour louer un logement : la liste et les durées de validité

Pour louer un logement, six diagnostics peuvent être exigés selon l'âge du bâtiment, ses installations et sa localisation. Trois seulement sont systématiques ou presque : le diagnostic de performance énergétique, l'état de l'électricité et celui du gaz quand les installations ont plus de quinze ans. Ils sont réunis dans un dossier annexé au bail, et leurs durées de validité vont de six mois à dix ans, voire illimitée.

Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G au diagnostic énergétique ne peut plus être mis en location.

Réunir les diagnostics au dernier moment est l'une des causes les plus banales de retard dans une mise en location. Un document périmé, un diagnostiqueur indisponible, et ce sont deux à trois semaines de loyer perdues pour une formalité qui aurait pu être anticipée.

Le problème n'est pas la difficulté, il est le nombre : les diagnostics à fournir dépendent de l'année de construction du bâtiment, de l'âge de ses installations, de sa localisation et du type de logement. Aucun propriétaire ne les doit tous, et rares sont ceux qui n'en doivent qu'un.

Voici la liste complète, ce qui déclenche chaque diagnostic, combien de temps il reste valable, et ce qui se passe quand il manque.

Quels diagnostics faut-il fournir pour louer un logement ?

Ils sont réunis dans un document unique, le dossier de diagnostic technique, souvent abrégé en DDT. C'est ce dossier que vous annexez au bail.

• Le diagnostic de performance énergétique, appelé DPE. Exigé dans presque tous les cas. Valable 10 ans.
• L'état de l'installation intérieure d'électricité. Exigé si l'installation a plus de 15 ans. Valable 6 ans en location.
• L'état de l'installation intérieure de gaz. Exigé si l'installation a plus de 15 ans. Valable 6 ans en location.
• Le constat de risque d'exposition au plomb, appelé CREP. Exigé si le logement a été construit avant le 1er janvier 1949. Valable 6 ans si du plomb est détecté au-delà du seuil réglementaire, sans limite de durée si le constat n'en révèle pas.
• L'état d'amiante. Exigé si le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997. Sans limite de durée, sauf travaux de retrait ou découverte de nouveaux matériaux.
• L'état des risques, appelé ERP. Exigé si le logement se trouve en zone à risque naturel, minier, technologique, sismique ou radon. Valable 6 mois seulement, et à refaire à chaque changement de locataire.
• Le diagnostic bruit. Exigé si le logement se trouve en zone d'exposition au bruit d'un aérodrome. Aucune durée de validité fixée.

Trois exceptions dispensent du diagnostic de performance énergétique : un logement destiné à être occupé moins de quatre mois par an, une maison individuelle indépendante de moins de 50 m² de surface de plancher, et un bâtiment classé ou inscrit au titre des monuments historiques.

À ne pas confondre avec un diagnostic : la surface habitable doit figurer dans le bail d'une location vide. Ce n'est pas une pièce du dossier technique, c'est une mention obligatoire du contrat, et une erreur de surface expose à une demande de baisse de loyer.

Le piège des durées : elles ne sont pas les mêmes en vente et en location

C'est l'erreur la plus fréquente, et elle vient d'une bonne intention : réutiliser les diagnostics d'un achat récent pour la mise en location.

L'état de l'électricité et celui du gaz sont valables 3 ans pour une vente, mais 6 ans pour une location. Un diagnostic présenté comme périmé par un vendeur peut donc rester parfaitement valable pour louer. À l'inverse, se fier à la durée de la location pour vendre conduit à un dossier incomplet.

Deux autres points de vigilance sur le diagnostic énergétique :

• les diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2025, même si leurs dix ans ne sont pas écoulés. Ils doivent être refaits
• un diagnostic sans numéro d'identification à treize chiffres délivré par l'ADEME n'est pas valable.

C'est le premier point à vérifier sur un document ancien.

Depuis quand un logement peut-il être interdit à la location ?

C'est la question qui inquiète le plus les propriétaires, et elle ne concerne qu'un seul diagnostic : celui de la performance énergétique. Un logement trop énergivore est considéré comme non décent, et un propriétaire ne peut pas louer un logement non décent.

Le calendrier fixé par la loi Climat et Résilience du 22 août 2021 :

• Depuis le 1er janvier 2023, les logements consommant plus de 450 kWh par m² et par an
• Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G
• À partir du 1er janvier 2028, les logements classés F
• À partir du 1er janvier 2034, les logements classés E

Une précision qui change beaucoup de choses : l'interdiction s'applique aux baux signés, renouvelés ou tacitement reconduits à partir de la date concernée. Un bail en cours signé avant le 1er janvier 2025 sur un logement classé G n'est pas remis en cause, mais l'interdiction s'appliquera à sa reconduction, ce qui arrive généralement au bout de trois ans pour une location vide.

À noter également : le loyer d'un logement classé F ou G ne peut plus être augmenté, ni à la révision annuelle ni au renouvellement du bail.

Les départements et régions d'outre-mer suivent un calendrier propre, décalé de trois ans pour la classe G.

Les logements de moins de 40 m² relèvent d'un calcul différent

Point peu connu et pourtant décisif sur un marché comme celui de Toulon, où les petites surfaces sont nombreuses : les seuils des étiquettes du diagnostic énergétique ont été modifiés le 1er juillet 2024 pour les logements de 40 m² et moins.

La méthode précédente pénalisait mécaniquement les petites surfaces, dont les besoins en eau chaude pèsent proportionnellement plus lourd. Conséquence concrète : un studio classé F ou G avec un diagnostic ancien peut avoir changé d'étiquette sans qu'aucun travail n'ait été réalisé.

Si vous possédez un petit logement mal classé et que son diagnostic date d'avant juillet 2024, le faire refaire avant de conclure que le bien est interdit à la location est la première chose à faire.

Une obligation nouvelle pour les copropriétés en 2026

Depuis le 1er janvier 2026, les copropriétés d'au plus 50 lots doivent disposer d'un diagnostic énergétique à l'échelle de l'immeuble. Les copropriétés de 50 à 200 lots y sont soumises depuis 2025, celles de plus de 200 lots et les immeubles en monopropriété depuis 2024.

Ce diagnostic collectif est à la charge de la copropriété, pas du propriétaire d'un lot, et il ne remplace pas le diagnostic individuel de votre logement. Mais il vaut la peine d'être demandé au syndic : il éclaire les travaux à venir sur l'immeuble, donc les charges prévisibles et le classement futur de votre bien.

Quand faut-il remettre les diagnostics au locataire ?

Le dossier est annexé au bail à sa signature, et de nouveau à chaque renouvellement. Il peut être transmis par voie électronique, sauf si l'une des deux parties s'y oppose. L'état des risques fait exception à cette règle : il doit être mis à jour à chaque changement de locataire quand le logement est en zone concernée, ce qui suppose de le recommander à chaque relocation puisque sa validité n'est que de six mois.

Les informations issues du diagnostic énergétique, elles, doivent figurer dans l'annonce, avant même la visite, et non seulement dans le bail.

Que se passe-t-il si un diagnostic manque ou a expiré ?

Les conséquences varient selon le document, et elles vont bien au-delà du simple rappel à l'ordre.

Un diagnostic énergétique absent, périmé ou erroné engage la responsabilité du propriétaire : depuis le 1er juillet 2021, ce document est opposable, ce qui signifie que le locataire peut s'en prévaloir et demander réparation si les informations se révèlent fausses.

Pour les autres documents, l'absence prive le locataire d'une information à laquelle il a droit et peut ouvrir la voie à une demande de dommages et intérêts, voire à une remise en cause de la validité du bail. Sur le plomb et l'amiante, l'enjeu dépasse le formalisme : c'est la santé des occupants, et la responsabilité du propriétaire est engagée en cas de dommage.

Le seul cas où l'absence de diagnostic empêche purement et simplement de louer reste celui du logement trop énergivore, qui est alors non décent.

Comment iBox s'en occupe

Le contrôle du dossier de diagnostics fait partie de la gestion locative : nous vérifions avant chaque mise en location quels documents sont exigés pour votre bien, lesquels sont encore valables.

Nous suivons également le** renouvellement de l'état des risques à chaque changement de locataire**, l'un des oublis les plus fréquents parce que sa validité de six mois ne correspond à aucun autre calendrier.

Si votre logement est classé F ou G, ou s'il fait moins de 40 m² avec un diagnostic antérieur à juillet 2024, parlons-en avant de conclure quoi que ce soit : un diagnostic refait change parfois la situation du tout au tout.