Investir en immobilier à Toulon, à qui louer ? Les profils de locataires

La demande locative toulonnaise ne ressemble pas à celle d'une ville balnéaire classique.

Elle est portée par trois pôles d'emploi qui fonctionnent toute l'année : la base navale, premier employeur du département avec plus de 20 000 personnels civils et militaires, l'université et ses près de 11 000 étudiants, et le pôle hospitalier.

Chacun cherche un logement différent, dans un secteur différent. Acheter sans savoir lequel vous visez, c'est acheter au hasard.

La plupart des articles sur l'investissement à Toulon décrivent les quartiers. Presque aucun ne dit qui y habite, ni pourquoi. C'est pourtant la seule question qui compte quand on achète pour louer : qui viendra visiter votre logement, et qu'est-ce que cette personne cherche ?

Toulon a une particularité que peu de villes du littoral partagent. Son marché locatif ne dépend pas seulement du tourisme, mais aussi de trois grands pôles d'emploi et de formation qui tournent douze mois sur douze.

C'est ce qui explique une demande stable, y compris en plein hiver, quand une station balnéaire se vide.

Voici qui loue à Toulon, où, et ce que cela implique sur le bien à acheter.

La Marine Nationale, premier employeur du département

C'est le fait structurant du marché toulonnais.

Selon la préfecture du Var, la base navale accueille plus de 20 000 personnels civils et militaires, et jusqu'à 24 000 personnes présentes chaque jour sur le site si l'on compte les salariés des 2 500 entreprises sous contrat. Environ 15 000 marins y sont affectés. À l'échelle de l'agglomération, cela représente une part considérable des actifs.

Ce que cela signifie pour un bailleur tient en trois points :

• Des mutations régulières : Un militaire est affecté pour une durée déterminée, souvent de deux à quatre ans. Cela crée un flux constant d'arrivées et de départs, indépendant de la conjoncture immobilière. La demande ne s'arrête jamais, mais la durée d'occupation est plus courte que la moyenne nationale.

• Des dossiers solides : Un revenu de la fonction publique est stable et vérifiable, ce qui facilite l'acceptation par un assureur en cas de garantie contre les loyers impayés.

Une contrainte de délai : Une personne mutée cherche vite et doit être installée à une date précise. Un logement disponible immédiatement, propre et bien documenté, se loue à cette clientèle plus vite qu'un bien où il reste des travaux.

Géographiquement, la proximité du port et des accès rapides à la base compte plus que le charme du quartier. Le centre-ville, les secteurs proches du port et les axes bien desservis sont les premiers regardés.

À Toulon, les étudiants ne sont pas là où on les imagine

C'est l'erreur la plus fréquente des investisseurs qui découvrent Toulon.

L'université de Toulon compte près de 11 000 étudiants, précisément 10 956 en 2024-2025. Mais ils ne sont pas majoritairement à Toulon : 56 % étudient sur le campus de La Garde - La Valette-du-Var, contre 38 % à Toulon même, sur le campus Porte d'Italie, et 5 % à Draguignan.

Autrement dit, plus de la moitié de la demande étudiante se situe en dehors de la commune de Toulon. Acheter un studio à Toulon en pensant le louer à des étudiants sans vérifier sur quel campus ils suivent leurs cours revient à viser à côté.

Deux conséquences pratiques :

• Pour viser les étudiants du campus principal, c'est La Garde et La Valette qu'il faut regarder, ou les secteurs de Toulon très bien reliés à ces communes - le campus Porte d'Italie, en centre-ville, concentre la demande étudiante intra-muros, et c'est un secteur où les petites surfaces trouvent preneur

Le profil étudiant apporte une demande forte sur les studios et les deux pièces, avec une rotation annuelle, une saisonnalité marquée en août et septembre, et le plus souvent la nécessité d'un garant ou d'une garantie adaptée aux revenus faibles.

Le pôle santé, une demande discrète mais continue

Le secteur hospitalier constitue le troisième pôle d'emploi, autour notamment du site de Sainte-Musse. Il génère une demande locative particulière : des horaires décalés, donc une attention forte au temps de trajet et au stationnement, des contrats souvent stables, et des profils qui restent plus longtemps qu'un étudiant ou qu'un militaire muté.

C'est une demande moins visible que les deux précédentes, parce qu'elle ne fait pas de pic saisonnier, mais elle est régulière toute l'année et concerne des typologies variées, du studio à l'appartement familial.

Ce que chaque profil cherche, concrètement

Résumons ce que ces trois pôles impliquent, plus les familles et les actifs du secteur privé qui composent le reste du marché :

• Militaire muté : disponibilité immédiate, proximité de la base, deux à quatre ans d'occupation, dossier solide, du studio au trois pièces selon la situation familiale
• Étudiant : studio ou deux pièces, proximité du campus fréquenté ou d'une liaison directe, rotation annuelle, entrée concentrée sur août et septembre
• Personnel hospitalier : stationnement et temps de trajet, horaires décalés, occupation longue
• Jeune actif : centre-ville, commerces, vie de quartier, deux pièces le plus souvent
• Famille : trois pièces et plus, écoles, extérieur même petit, occupation longue, c'est le profil qui reste le plus longtemps

Une observation vaut pour tous : le stationnement est le critère qui revient le plus souvent dans les visites toulonnaises, et c'est aussi celui qu'un propriétaire ne peut pas ajouter après coup. Une place incluse justifie un écart de loyer et réduit la vacance.

Ce que cela change sur le bien à acheter

Le raisonnement se prend à l'envers de l'habitude : on ne choisit pas un bien puis un locataire, on choisit un profil puis le bien qui lui correspond.

Si vous visez la rotation et la sécurité du dossier, les profils militaires et hospitaliers orientent vers des logements immédiatement habitables, bien desservis, avec stationnement. L'occupation est plus courte, mais la vacance entre deux locataires est brève parce que la demande est continue.

Si vous visez le rendement au mètre carré, les petites surfaces se louent plus cher proportionnellement : à Toulon, un une ou deux pièces se loue environ 26 % plus cher au mètre carré qu'un trois pièces et plus. Cela suppose d'accepter une rotation plus rapide et une gestion plus active.

Si vous visez la tranquillité, un trois pièces familial dans un secteur avec écoles se loue moins cher au mètre carré, mais le locataire y reste souvent plusieurs années, ce qui supprime l'essentiel des coûts de rotation.

Aucune de ces trois options n'est meilleure que les autres. Elles répondent à des objectifs différents, et c'est cet objectif qu'il faut fixer avant de visiter.

Comment iBox vous aide à situer votre projet d'investissement locatif à Toulon :

En tant qu'agence de secteur, nous voyons passer les dossiers de candidature, les durées d'occupation réelles et les délais de mise en location par secteur. C'est cette matière, et non une moyenne de ville, qui permet de dire si un bien trouvera preneur rapidement et auprès de qui.

Avant un achat, nous évaluons le loyer envisageable et la demande réelle du secteur. Le détail de cet accompagnement est sur notre page investissement locatif.

Si vous possédez déjà un bien et voulez savoir ce qu'il peut rapporter, vous pouvez estimer votre loyer et découvrir nos engagements.